토지거래허가구역 완벽 가이드(2025)

1) 허가 대상과 면적 기준(매수조건·매매 조건)

허가가 필요한 거래: 허가구역 내 소유권·지상권의 이전·설정 계약(예약 포함)은 공동으로 허가 신청해야 유효(허가증 교부는 보통 15일 이내).
면적 기준(도시지역 예): 주거지역 60㎡ 초과, 상업·공업 150㎡ 초과, 녹지 200㎡ 초과, 용도 미지정 60㎡ 초과(서울 기준 안내). 주택은 대지권을 산정하므로 아파트 매매·주택매매 대부분이 허가 대상이 됨.
계약 전 허가 원칙: 허가 없이 체결한 매매계약은 효력 문제가 생기며, 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 등 제재가 가능.

체크: 중개·계약서 작성 시 ‘허가 전제 특약’만으로는 안전하지 않을 수 있어요. 반드시 허가 후 계약 확정이 안전합니다.

원칙: 주택 취득일(등기일)부터 2년간 실거주해야 하며, 임대(전세·월세)를 둘 수 없음(갭투자·전세 끼고 매입 불가).
입주·준수 가이드라인: 지자체 업무지침은 실거주 개시·유지를 명시(예: 허가 후 통상 절차에 맞춰 즉시 입주, 미이행 시 이행강제금 가능).
실거주 예외(변경허가): 불가피 사유가 있는 경우 변경허가로 일정 기간 착수(입주) 연기 가능. 관련 규정은 최대 2년 범위 내 연장 취지로 해석됨(사유·증빙 필요).

전세/갭투자 가능? 불가. 2년 실거주 의무로 전·월세 임대가 제한되어 갭투자는 사실상 차단됨.
증여는? 허가구역에서는 소유권 이전을 수반하는 계약(매매·증여·교환 등)은 원칙적으로 허가 대상이에요. 일부 무상증여 특례가 거론되지만, 부담부 증여 등 대가성이 있으면 허가가 필요하니 사전 문의 필수입니다.
주택담보대출(대출) 영향: 토허구역 지정과 병행된 규제지역 대출 한도 강화가 공표됨(구간별 주담대 한도 축소). 세부 시행일·한도는 최신 공고를 확인하세요.

사전 확인: 우리 집(또는 타깃 매물)이 지정지역인지, 면적 기준 충족 여부를 확인합니다.
허가 신청: 관할 구청에 토지거래허가신청서·이용계획서·자금조달계획서 등 제출 → 허가 후 계약 확정·잔금·등기(일반적으로 1~2주 내 처리).
실거주 개시: 등기일 기준 2년 실거주 시작(특약·변경허가 없는 임대 금지). 위반 시 이행강제금(취득가의 10% 한도/매년) 등 제재 가능.

서울시 부동산정보광장 → 토지거래허가 메뉴에서 지정현황(지도), 공고문, 해제지역을 수시 업데이트로 제공. 현재(2025-10-16) 기준 서울 시면적의 약 27.3%가 허가구역으로 집계.
국토부 토지이용계획확인(eum.go.kr)에서 필지별 지정 여부·지구단위를 도면으로 지도 확인 가능.

팁: 재건축·재개발 해제지역은 공고를 통해 즉시 반영되므로 매수 직전 최종 공고문을 반드시 확인하세요.

Q. 전세 세입자가 있는 집을 매수해 2년 실거주를 나중에 해도 되나요?
A. 불가합니다. **갭투자(전세 낀 매매)**는 허가구역에서 금지됩니다.

Q. 증여로 취득하면 실거주 의무가 없나요?
A. 증여도 허가 대상이 될 수 있으며, 주거용 취득은 원칙적으로 실거주 의무가 부과됩니다. 특수한 예외는 변경허가로 판단합니다.

Q. 해제지역이 되면 곧바로 임대 가능?
A. 해제 고시일 이후 체결 계약에는 허가·실거주 의무가 부과되지 않습니다. 다만 해제 전 취득·의무기간 중인 경우는 기존 의무를 따릅니다(개별 문의).